成功する賃貸マンション経営入門
マーケティング編
税金の基礎知識
賃貸経営では、相続税や所得税・住民税、固定資産税などの税金が効果的に軽減できます。マンションを建てるとき，経営しているとき，所有しているとき，相続するとき などにかかってくる税金がいかに軽減できるかを順を追って紹介しましょう。
（1）建てるときにかかる税金が軽くなります。
印紙税
印紙税は、マンションを建てるときに建設会社と結ぶ建設工事請負契約に関する契約書や、金融機関から融資を受けるときの金銭消費賃貸契約書を作成するときなどに、収入印紙を貼付し消印することによって納税したことになります。この印紙税の負担は平成23年3月31日までの間に作成されるものについて軽減されます。
不動産取得税
税額は原則として固定資産税評価額の4%ですが、平成24年3月末までは時限的に3%に下がります。さらに1戸あたりの床面積が40m2〜240m2の場合は1戸あたり1,200万円が固定資産税評価額から控除されます。
（2）経営しているときにかかる税金が軽くなります。
損益通算で所得税・住民税を軽くできる
不動産収益がマイナスのとき、マンション経営以外の収入（給与所得や事業所得）から不動産所得のマイナス分（ただし、ローン利息のうち土地の取得に係わるものは除外）を差し引くことができます。このことを損益通算といい、通算した結果、すでに源泉徴収されていた所得税が戻ってくることがあります。
家賃等の収入から必要経費を差し引いた金額を不動産所得といい、この不動産所得に対し所得税や住民税がかかってきます。必要経費にはローンの利息や固定資産税、管理費、修繕費の他、現金支出を伴わない減価償却費も認められています。そのためマンション経営では税法上、赤字になるケースがあります。
青色申告するとさらに有利
マンション経営以外に所得がない方でも、経営に赤字が生じた場合は青色確定申告をした方が有利です。この赤字は3年間繰り越しできるので、黒字になった年の所得税・住民税を軽くできます。
（3）所有しているときにかかる税金が軽くなります。
小規模な住宅地は評価額が6分の1に
更地や青空駐車場にしている場合は何ら軽減措置はありませんが、賃貸マンションを建設すると固定資産税の負担を軽減することができます。
1住戸当たりの敷地面積が
●200m2以下の小規模住宅用地の場合、課税標準を評価額の6分の1に軽減。
●200m2を超える部分は一般住宅用地として3分の1に軽減。
賃貸マンションの場合、1住戸当たりの敷地面積が200m2を超えることは少なく、全体が小規模住宅用地となるケースが多くなります。
建物も5年間半額に
建物にかかる固定資産税も以下の条件を備えると、3階建て以上の賃貸マンションの場合は新築後5年間、2階建て以下の場合は新築後3年間、税額が2分の1に軽減されます。
- 1戸当たりの床面積が40m2〜280m2。
- 総床面積の2分の1以上が居住用。
※ただし軽減の対象となるのは1住戸につき120m2以下の部分。
