成功する賃貸マンション経営入門
経営編
賃貸マンション経営のポイント
マンション経営はリスクの少ない安定した事業と言われていますが、事業であるからには、事前に賃貸需要の動向や賃料相場を調べ、建築費、ローン返済額、諸費用なども十分にチェックし、きめ細かく長期的な収支計画を立てる必要があります。収支計画は、入・出金の様子を毎年示すことで採算性が確かめられたり、計画を変更すべきかの判断材料となるので、マンション経営を成功させる重要なポイントとなります。
事前のシミュレーションが大切です
収支計画を行うのはマンション経営の計画段階なので、収入や支出の項目には見積金額を使います。つまり見積金額によって行う収支計算が収支計画です。収支計画と合わせて、損益計算による不動産所得額を計算しておくことも大切です。（表1、表2参照）
なお、オーナーが開業前の段階で各項目の金額することは難しいため、大成ユーレックではノウハウを生かした独自のプログラムによる収支予想表を作成し、健全経営をサポートしています。
| 【表1】収支計算の収入と支出 | 【表2】損益計算の収入と必要経費 |
|---|---|
| 収入（入金） | 収入 |
| 家賃 | 家賃 |
| 礼金・権利金 | 礼金・権利金 |
| 共益費・管理費 | 共益費・管理費 |
| 駐車料 | 駐車料 |
| 契約更新料 | 契約更新料 |
| 専用庭・物置使用料 | 専用庭・物置使用料 |
| 敷金・保証金 | 敷金・保証金 敷金・保証金のうち返還しなかった部分は収入 |
| 敷金・保証金運用益 | 敷金・保証金運用益 運用益が利子所得であれば不動産所得と分離できる |
| 支出 | 必要経費 |
| 租税公課 印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・事業税・所得税・住民税 |
租税公課 印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・事業税 |
| ローン元利返済 | ローン元金返済 金利部分に限り必要経費になる |
| 修繕費 | 修繕費 大がかりなものは減価償却の対象 |
| 損害保険料 | 損害保険料 長期契約の場合は契約年数で按分、毎年経費に計上 |
| 管理委託費 | 管理委託費 |
| 給料賃金 | 給料賃金 家族は専従者給与か専従者控除になる |
| 広告費 | 広告費 |
| 地代 | 地代 |
| 立退料 | 立退料 |
| - | 減価償却費 |
| - | 専従者給与 |
| 敷金・保証金のうち返還した部分 | - |
